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Coima, cresce appetito investitori italiani per immobiliare (+30% in termini di volume nei nove mesi)

Spazi comuni negli uffici dal 40% attuale al 50-60%

Cresce l'appetito degli investitori domestici nei confronti del comparto immobiliare. Se la maggior parte delle transazioni sono state concluse da investitori stranieri che hanno rappresentato, per i primi nove mesi dell'anno, circa il 60% del totale delle operazioni, da parte degli investitori italiani si è visto un incremento, in termini di volumi, del 30%. Lo spiega Gabriele Bonfiglioli, managing director, Investment Management di Coima, in occasione del IX Real Estate Forum organizzato da Coima. "I volumi delle transazioni in questi nove mesi che sono stati caratterizzati dal Covid sono scesi, a livello italiano, del 15% a 5,3 mld di euro, con dinamiche molto diverse da settore a settore: gli uffici hanno tenuto, anzi c'è stata una crescita, +7%, soprattutto grazie a Milano che ha avuto uno dei migliori nove mesi dell'anno negli ultimi 10 anni, raggiungendo 1,9 mld di euro; a Roma le transazioni sono scese del 35%. Alcuni settori continuano ad andare molto bene, in termini di volumi, come quello logistico; altri, come quello alberghiero e commerciale in particolare, hanno subito un calo molto forte in termini di volumi. L'attesa per la fine dell'anno è che si possano raggiungere 8 mld di transazioni che sono in linea con il valore minimo degli ultimi cinque anni con una ripresa nell'ultimo trimestre". 

Secondo Bonfiglioli ci troviamo di fronte a una ripresa che non è a V, ma nemmeno a U: "se dovessimo dare una forma sarebbe più vicina alla K. Settori come la logistica e il residenziale avranno un'accelerazione e lo stiamo vedendo anche nella domanda degli investitori; altri settori, come l'alberghiero e il commerciale, affrontano dinamiche e progressioni molto differenti".

Un approfondimento a parte per il futuro degli uffici: a causa della pandemia è stata ampiamente attivata una modalità di lavoro da remoto. La fotografia pre Covid legata allo smart working, mostra che l'Italia è il fanalino di coda in Europa con un 5%, laddove la media europea è del 17% e quella dei Paesi nordici addirittura del 40%. Coima stima che un'ipotetica azienda (che non adottava il lavoro remoto pre-Covid) potrebbe ridurre il proprio fabbisogno di spazi ad uso ufficio di circa il 5-10% attraverso un'adozione media-bassa del lavoro remoto o di circa il 10-30% attraverso un'adozione elevata del lavoro remoto (ipotizzando che le postazioni siano condivise tra i dipendenti). Il rapporto evidenzia anche che, al fine di favorire un maggior grado di collaborazione tra i dipendenti, lo spazio all’interno degli uffici destinato alle aree comuni potrebbe aumentare dal livello attuale di circa il 40% a un livello pari al 50-60% circa. In relazione all'impatto che il remote working può avere sui quartieri, "noi riteniamo che nei prossimi anni i conduttori saranno più focalizzati non tanto sulla scelta del singolo edificio, ma di più sul contesto in cui si trova l'edificio" spiega Bonfiglioli. In sostanza la crisi accelererà la tendenza a sviluppare quartieri resilienti, olistici e di alta qualità progettati con criteri Esg misurabili e che questi quartieri “qualificati” attireranno la domanda da conduttori che diventeranno più sensibili a una gamma più ampia di caratteristiche invece che essere concentrati principalmente sul fattore prezzo. Una tendenza già evidenziata in passato ma che si "andrà a consilidare nei prossimi anni. Ci sarà un tema di riconversione di spazi soprattutto in nei quartieri piùà indifferenziati". 

Insomma, "il Covid 19 accelererà  tendenze che erano già in atto. I conduttori potranno ridurre gli spazi adottando il lavoro da remoto, ma tenderanno a migliorare l'ucazione degli uffici e la loro qualità e sostenibilità per attrarre risorse e assicurare il benessere ai dipendenti. La domandanato domanda non sarà solamente un tema di prezzo, ma entreranno molte più variabili nelle scelte, come i servizi che possono essere forniti e soprattutto ci sarà un mercato polarizzato tra quartieri qualificati e altri che dovranno esserlo con interventi di rigenerazione urbana". 

"L’esperienza mondiale della pandemia rappresenta un passaggio storico e drammatico, che può però accelerare la composizione di una classe dirigente responsabile e competente per affrontare una transizione economica, ecologica e sociale verso una capitalismo più equilibrato e sostenibile. L’Italia ha nel suo territorio una risorsa straordinaria, che oggi può contribuire in modo determinante alla ripresa del Paese su cui dobbiamo lavorare. Il centro e Sud Italia saranno al centro del piano di resilienza nazionale e la rigenerazione urbana, alimentata anche dai programmi straordinari di finanza pubblica in partnership con il settore privato, sarà centrale" ha concluso Manfredi Catella, fondatore e Ceo di Coima.

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